加减乘除话宅改

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宅基地制度改革是农村改革中的“硬骨头”，更是乡村治理面临的难点和痛点。近年来，江西省万安县按照上级宅改工作部署安排，对标二类规范管理先行示范县“4+7”目标任务，采取分类分层推进、分步有序实施，挂图作战、统筹推进，成功推出潞田楼下、西元高岭、客家井丘、“趣村”夏木塘等一系列宅改成功案例，取得较好成绩。

凝民心，增加宅改正能量

宅改工作能否顺利开展，关键在于群众思想通不通，支不支持。鄢卫东，万安县窑头镇一名有着25年党龄的老党员，面对宅改即将陷入“僵局”，主动表示可先拆除自家的旧房，用实际行动给犹豫不决的村民做表率，并且积极做好左邻右舍的思想劝导工作，推动该村宅改工作迅速“破局”。万安县充分发挥“党建+”的优势，党组织成为宅改工作的主心骨、主力军，党员和村干部进村入户，率先垂范带头退出多占宅基地，主动拆除无功能建筑，以此加大宣传力度营造氛围，并耐心做好政策解释工作，这一举措取得群众的大力支持；另一方面成立了以乡贤和农村“五老”人员为骨干的宅改村民理事会，强化了宅改政策宣传，由党员和理事会牵头创新“党建＋乡村治理”模式，推动了“党建＋村民说事”“党建＋农村幸福社区”“党建＋乡贤治理”、“党建＋农村人居环境整治”等实践，充分利用老旧仓库、祠堂和拆违拆旧空闲宅基地等，组建“村民养老互助之家”“童伴妈妈”“乡贤馆”和休闲广场等，构建了和谐有序乡村治理新格局。群众切身感受看到希望，从不想参与到积极响应。

整乱象，减少农村破败房

曾经的一些乡村，因缺少科学规划，以往村民的无序建房、建新不拆旧、乱占土地等，导致整个区域交通堵塞严重、污水横流，村民怨声载道。如何破题，成了当地党委、政府的困惑。

针对农村宅基地管理诸多乱象，万安县启动“多规合一”实用性村庄规划专项行动。加快推进集聚提升类、城郊融合类、特色保护类等村庄规划编制。严格按照“五线”“三指引”的通则开展“菜单式”编制。要求规划以问题为导向，着力解决村庄存在的建设管控、产业发展、生态修复、环境整治提升、设施配置等重点问题，让规划沾露珠，接地气。

另一方面，在科学规划的引领下，万安县切实做好拆旧文章。针对断壁残垣、废弃畜禽圈舍等无功能用房，以及没有保护保留价值的破旧危房和乱搭乱建、占道建设、违法建筑和构筑物，采取无偿退出。对于一些尚有使用价值的闲置房有偿退出交于村组集体统一利用，做好全方面、立体化、多层次的综合治理文章。严格执行“建新拆旧”的建房审批承若制度，同时，按照时间节点，刚柔并济，依法清理“一户多宅”，坚持分类处置、拆用结合的方针清理无功能用房。

聚合力，乘势而行整资源

当前，经费紧张是制约宅改工作的重要瓶颈，一些乡镇开展工作主要依靠财政投入，招商引资力度不够，没有社会资本参与，金融政策支持力度不够，农民筹工筹资筹劳积极性较低，老百姓参与程度不高，甚至因为个人利益问题与村委会发生冲突。

万安高岭，为充分发掘丰富的自然资源、解决闲置土地和宅基地问题，盘活集体土地，在当地政府的引导下，中国长江三峡集团与中国扶贫基金会共同发力，采用企业、村集体、农户“三方得利”融合发展模式，启动了“百美村宿万安县乡村旅游扶贫示范项目”建设，大力推进宅改工作，当地老宅统一按民宿风格修复，留下记忆，保留乡愁，打造成省市有名的“乡村旅游+民宿”景区。

重民意，除旧管理新常态

一些乡镇宅改工作开展的有声有色，旧房修缮变民宿，空地整了变景点，可是没有专业化运营团队，很多村落有想法没办法，政府依据惯例把基础设施交给村委会运营，村委会却无力维持，公共服务设施难以为继。宅改，使乡村变美丽，可如何让美景变钱景，让美丽变百姓收入？

万安高岭，村里成立了西元村高岭乡村休闲专业合作社，目前高岭小组有19户村民签订协议入社，并带动周边3户村民申请加入，入社村民以自家承包耕地、房屋及宅基地使用权入股，折算成出资资金，由合作社作为市场主体整合零散土地要素资源投入高岭景区开发，按照村党支部＋合作社＋公司的模式运营，一期合作期限20年。入股收益每年达到10万元以上，并按照5：3：1：1的比例进行分成，其中入股群众50%、村集体公益性事业30%、扶贫培训10%、村合作社日常管理10%，切实保障入股社员的资产性收益。为保障村民的宅基地权益，合作社与农户签订补充协议，约定因景区建设需要拆除农户原有房屋后，农户不失去宅基地使用权，施工方必须在房屋原址上新建不小于原宅基地面积的新房，新建的房屋的所有权始终都属于农户，给农户吃下一颗定心丸，成功打造群众、集体、公司“三方得利”模式。

万安井丘、夏木塘等宅改示范村，针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，由理事会牵头组建乡村休闲专业合作社，由社员讨论探索本村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”方式，自愿有偿退出的宅基地、自留地向第三运营方入股分红管理办法，并制定章程。在盘活土地资源、增加农民收益、积累制度改革经验等方面取得了积极进展。

摒弃习惯思维，剔除包揽观念，万安县在宅改过程中，政府适度引导，群众参与为主，可以预见，随着改革的推进，农民将获得更多财产权利，乡村振兴也将获得新的发展空间。