解读万安
2022/5/9 来源：不详北京大学硕士、经济学者；开发公司操盘手；知名楼市专家；
万安，曾经双流县的一个小镇。17年前，麓山国际项目入市的时候，人们惊叹：这简直偏到姥姥家了。16年后的今天，这里已经是全新的“世界”。
万安热起来了！两大原因：①「土拍」；②「高级开发商进入」。
万安的热度能持续多久？万安板块以后会怎么走呢？
高屋建瓴看万安，它成就了几大片区：彻底打通了「新川板块+万安板块+天东板块」三大板块；真正实现了天府大道以东的「高新区+天府新区」居住区的彻底融通。提升的不仅仅是万安自身的便捷性，更是整个梓州大道以东核心居住区的价值。
年4月，成都市规划设计研究院的一则《天府新区万安南片区总体城市设计》公布，万安南迎来了一个更为响亮的名字：天府前湾。
万安
区位
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北至--新川板块交界处、万科海悦汇东区；
东至--成自泸高速；
西至--梓州大道（红星路南沿线）；
南至--武汉路东段，昌公堰TOD、保利天空之城一带。
大万安板块区位示意图
整个大万安板块呈「匕首」形状，刀尖朝下、刀把在上。刀尖便是南面保利天空之城一带。北面与新川板块交界。如上图所示，万安又可分为：万安南和万安北。
万安南区位示意图
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万安南
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万安南：其规划范围北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道。总面积约12.2平方公里。区域内有合能、万科、龙湖、绿城、奥园、德商等多个项目。
万安南分为三部分：麓山国际、东部、南部。
中央法务岛示意图?
万安北
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万安北，分为两块：一块是：万安老镇，属于原来双流县万安镇，这里是原来乡镇的编制，房产也属于县镇建筑，充满了浓郁的镇级烟火味。
另一块是万安北的新万安。山姆超市、滨江和城、心怡中丝园、三利麓山城、以及刚刚中海新拍的地块，均在此处。
万安北区位示意图
万安北与新川板块分界线
定安路由海洋路延伸，可直接连通梓州大道多条道路，如上图所示，这里也是万安北与新川板块交界处。
问：
土拍让万安火了起来，值不值得去买？
首先来深度剖析一下万安板块的二手房，我把它们分为后、后、后。
①、年后的楼盘。
万安老城，房龄20年左右的老房产集中在万安老镇，是”乡镇级别“的房子，彻底过时，价格不到1w，低品质。这当然不是一个购房选项。
②、年后交付楼盘。
代表楼盘：年左右开发的代表楼盘是麓山国际，房龄7-17年不等，逐步进入老龄化。麓山国际大多以别墅为主。这段时间，万安的房地产开发，主要是麓山国际唱“独角戏”。
麓山国际电梯高层--麓山国际茵特拉肯A，小区参考价元/㎡，目前小区成交均价2.4左右。去年成交均价2.6左右，部分房源价格去到2.9。
③、年后交付楼盘。
比如合能项目，合能枫丹铂麓项目分5期打造，体量较大，在麓山大盘中，该项目也算是较早开发的楼盘之一，项目从年开盘，中间经历了停工和规划调整，年复工，年分批次交房。
合能枫丹铂麓
合能枫丹铂麓一期：小区参考价元/㎡，目前该小区成交均价清水2-2.15左右，精装房源2.35左右。去年上半年该小区的成交价2.5左右，下半年2.2-2.2左右。
合能枫丹铂麓一期
心怡中丝园：该小区年建成交房，目前二手房指导价1.99，目前成交均价2.2万左右，年部分小户型成交价格2.5，整体价格还有下行趋势。
心怡中丝园
三利麓山城：1期小区挂牌价：根据链家展示房源，㎡套四精装（底跃），挂牌单价元/㎡，总价万，目前小区成交均价：1楼底跃1.5左右，除顶跃之外楼层，2.5-2.6。价格躺平，整体起伏不大。
④、区域内次新房（10年以内的房产）：滨江和城、中德麓府、建发麓岭汇等。价格大体在2.3~2.4。
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区域内目前在建、在售项目
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万科星耀天府：最近批次均价元/㎡；
佳兆业麓山壹号：总价万起；
德商碧云天玺：精装均价元/㎡；
中信城开麓山上院：在售参考价2-16元/㎡；
奥园麓语ONE：最近批次-元/㎡；
海伦堡玖悦府：最近批次元/㎡起；
麓府藏月：清水均价元/㎡；
天府麓城：在售参考价-元/㎡；
龙湖九里熙上：叠墅万起，高层万起；
……
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万安板块房价构成相对复杂，价格差异较大。便宜的不到1万，中等的2万±，昂贵的也有豪宅：麓山国际。注意：贵不代表收益高。最新预售和拿地的项目，大体价格也在2.2、2.3左右。
原始业主：万安镇土著；
麓山国际：17年前，迎来了麓山国际大开发。最初开盘价七千起步，高单价、高总价，当时对应的客群是城南的富人。
本地开发商开发：三利麓山城、合能、麓府、中丝园等，业主以当地拆迁户为主，开发商以双流当地为主。
高级开发商进入：中海、龙湖、绿城、德商、奥园等多家知名房企进入，万安进入新时代，产品开始迭代，购买群体不再限于本地人，主力将是天府新区的新成都人。
Q：
万安的机会在哪里？
--高级开发商的新房。
刚刚拿地的中海项目、去年拿地的龙湖、绿城项目，可做重点
